Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме: пошаговая инструкция. ТСЖ или управляющая компания - что лучше? Управляющая компания и ТСЖ: плюсы и минусы ТСЖ: быть или не быть

Бурный процесс создания товариществ собственников жилья, охвативший страну, дает специалистам в области жилищного права богатую пищу для размышлений. Почему в одних многоквартирных домах ТСЖ успешно работают, а в других, едва появившись на свет, ликвидируются? В каждом ли доме нужно организовывать ТСЖ? Какое будущее ждет товарищества?..

На эти и другие вопросы в беседе корреспондента "КР" отвечает депутат Государственной Думы, председатель подкомитета по реформированию ЖКХ Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы РФ Галина Хованская.

Бабушка и бизнесмен

В Госдуму приходит масса писем от жителей многоквартирных домов, где созданы ТСЖ. Из этой почты видно, что, как правило, успешно работают товарищества в домах, жители которых имеют примерно одинаково высокий уровень доходов. В основном это те, кто купил квартиры в новостройках. Они не стеснены в финансах, готовы дополнительно платить за комфорт и безопасность жилища.

В старых домах уровень доходов жильцов может отличаться в разы. У пенсионеров и, например, успешных предпринимателей совершенно разное представление об уровне услуг и их оплате. Особенно это несоответствие обострилось в период кризиса, и далеко не все жильцы могут оплачивать дополнительные услуги. Кроме того, к сожалению, в законодательных документах нет разъяснения, что следует считать обязательными платежами. Поэтому мы внесли соответствующие поправки к проекту изменений в Жилищный кодекс РФ, принятому в первом чтении еще летом 2006 года. Но до второго чтения проект так пока и не дошел - "завис". Нам не говорят "нет", но и не говорят "да". Годы идут, а права собственников нарушаются.

Однако многое зависит и от самих жителей, от энтузиастов, которые возглавляют товарищества. От их правовой осведомленности, знания жилищного законодательства, которое довольно быстро меняется, от умения отстаивать свои права.

Вполне конституционный подвал

Какие вопросы чаще всего задают в письмах избиратели?

Один из самых распространенных - об общем имуществе. Взять хотя бы технические подвалы, продажа которых продолжается несмотря на то, что чиновники вроде бы ратуют за создание ТСЖ.

В минувшем году Конституционный суд рассмотрел две жалобы. Одна поступила из Перми, другая - из Санкт-Петербурга. Заявители - члены ТСЖ. У них отобрали, не дав включить в общее имущество, технические подвалы. Собственники подали жалобы в арбитражные суды, но проиграли дела из-за того, что представители Фемиды своеобразно применяли статью 36 (часть 1) Жилищного кодекса РФ, где говорится, в том числе, о подвалах. В мотивировочной части постановлений судьи написали, что технические подвалы не были включены в общее имущество, поскольку у них есть и "другие полезные свойства". Тогда представители товариществ обратились в Конституционный суд, где и было разъяснено, что может быть отнесено к общему имуществу собственников в многоквартирном доме.

Напомним, к такому имуществу относятся нежилые помещения - лестничные площадки, лифты, коридоры, крыши, ограждающие конструкции, а также технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации. Кроме того, - находящееся в доме механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Все это имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Конституционный суд сделал принципиально важное замечание, благодаря которому может измениться судебная практика по делам такого рода. Он указал, что наличие "полезных свойств" у технического помещения не является основанием для того, чтобы исключить его из общего имущества. Сейчас и пермяки, и жители Санкт-Петербурга собираются обжаловать решения местных судов. Думаю, разъяснение Конституционного суда поможет и другим товариществам отстоять подвалы и чердаки в своих домах.

Дайте только срок

Немало проблем возникает у ТСЖ, когда их члены вдруг узнают, что права собственности нарушены, а срок исковой давности уже истек.

Действительно, в таких случаях суды отказывали в исках ТСЖ и ЖСК. При этом применяли статью 181 (в новой редакции) Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой срок исковой давности исчисляется с момента совершения сделки. И хотя жители даже не подозревали, что за их спинами была заключена какая-то сделка, отстоять права уже было невозможно.

Пленум Высшего арбитражного суда разъяснил: исчислять срок исковой давности о признании сделки недействительной надо в общем порядке, как это предусмотрено статьей 196 Гражданского кодекса РФ, то есть с момента, когда вы узнали или могли узнать, что ваше право нарушено. И составляет он три года. Этот вывод Высшего арбитражного суда тоже дает шанс товариществам отстоять свое право на общее имущество.

Также хочу еще раз напомнить председателям ТСЖ, что товарищества не должны платить налог на добавленную стоимость по операциям, связанным с обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов. Такое решение еще в 2007 году принял Высший арбитражный суд. Об этом же говорится и в соответствующем законе, принятом недавно. Но до сих пор ко мне приходят члены товариществ и говорят, что с них берут налог, поскольку налоговая инспекция упорно считает ТСЖ перепродавцом услуг. Председателям товариществ хочется пожелать энергичнее отстаивать свои права, не поддаваться давлению налоговых инспекторов.

Границы дозволенного

В общее имущество товарищества собственников жилья входит и земельный участок...

Здесь тоже много проблем. После того как границы земельного участка определены и ему присвоен кадастровый номер, это ваша собственность. Но проводить межевание и оформлять придомовой участок как часть общего имущества у властей нет желания. К сожалению, заставить чиновников оформить землю зачастую можно только через суд. Самым настойчивым руководителям ТСЖ это удается.

Часто в письмах встречается вопрос: как определяются границы земельного участка? Известно, что это делается в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Но Министерство регионального развития дало разъяснения: при определении границ должно учитываться, что помимо самого жилого дома на участке могут находиться другие объекты, которые предназначены для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства. В том числе это и элементы озеленения. Поэтому проводить границы земельного участка по отмосткам многоквартирного дома - нарушение закона. Если при определении размера и границ участка были нарушены права собственников в многоквартирном доме, надо обращаться за защитой в суд.

Если собственники многоквартирного дома приняли осознанное решение, создали товарищество, понимая все плюсы и минусы такого способа управления, это хорошо. Но в России много маленьких домов, где по четыре-восемь квартир, и думаю, что там ТСЖ не нужны.

Вообще же считаю, что будущее все-таки не за товариществами, а за профессиональными управляющими компаниями. Ведь как часто бывает? Создается ТСЖ, но в доме нет профессионального управляющего. Хорошо, если найдется человек, который умеет это делать.

В основном товарищества все равно заключают договоры с управляющими компаниями, а сделать это можно и без ТСЖ, по решению общего собрания собственников. Пока управляющих компаний не много. Помочь им призвана созданная при моем участии ассоциация "Жилищная стратегия". Она объединяет управляющие компании, содействует созданию саморегулируемых организаций в жилищной сфере и вместе с работниками Московского строительного университета обучает управляющих

/Светлана Амелехина/

Товарищество собственников жилья – это организация собственников многоквартирного дома, целью которой является совместное управление комплексом имущества МКД и его комфортной эксплуатации, а также урегулирование вопросов владения и пользования недвижимостью, согласно установленным нормам. Товарищество дает возможность контроля самими жильцами целевого использования их денег.

Управляющие органы ТСЖ – правление, председатель и ревизионная комиссия – избирают на общем собрании, а не назначаются вышестоящими органами. В компетенции – решение вопросов о расходах на содержание дома. Объединение жильцов контролирует общие деньги, не допуская воровства. На сегодняшний день ТСЖ – единственная возможность поставить работу ЖКХ () под реальный контроль собственников жилья.

Создание ТСЖ

Создание ТСЖ происходит поэтапно, первый шаг — собрание собственников многоквартирного дома по вопросу организации ТСЖ. Если предложение поддержано большинством владельцев жилья, формируют товарищество. Важный момент в голосовании — принцип пропорциональности: чем больше площадь квартиры, тем больше голосов собственник отдает за учреждение товарищества. После результативного голосования здесь же, на общем собрании собственников принимают и устав ТСЖ, ведь товарищество – лицо юридическое, а значит, подлежит обязательной регистрации. Необходимо также сделать печать данной организации, и открыть в банке расчетный счет.

Товарищества собственников жилья могут создавать не только собственники многоквартирных домов и их объединений – создание ТСЖ возможно и в коттеджном поселке для нескольких дачных или жилых домов, если их объединяют земельные участки с общей границей, а также инженерно-технической инфраструктурой, предназначенной для обеспечения не одного объекта. Решение о создании некоммерческой организации принимается по соглашению всех собственников коттеджного поселка. На общем собрании при голосовании большинством в 2/3 голосов принимаются устав, избирается правление и председатель, а также представители с полномочиями заявителя для обращения с регистрацией юридического лица в соответствующие органы.

По существующим законам собственники МКД могут создавать одну некоммерческую организацию для управления жилищно-коммунальным хозяйством. Параллельно допускается создание ТСЖ в нескольких многоквартирных домах, в состав которого будут входить собственники соседних МКД. Собственники жилых помещений могут вступать или не вступать в ТСЖ, но при этом количество членов товарищества должно превышать 50% всех голосов, отданных в поддержку учреждения некоммерческой организации.

Создание ТСЖ возможно и в новостройке — застройщик создает товарищество до оформления права собственности на жилплощадь. После того, как у дольщиков появляется право собственности на жилплощадь, они уже как собственники могут изменять и устав ТСЖ, и провести перевыборы правления.

Пошаговая инструкция по созданию ТСЖ

Обозначив основные моменты по созданию ТСЖ, прописанные в Жилищном Кодексе РФ, можно переходить к детальному плану разработки и организации ТСЖ.

В создании , ведь это далеко не самая идеальная форма для управления МКД. В любом многоэтажном доме живет немало людей со своими интересами и не всегда удается привести их к общему знаменателю. Взять хотя бы благоустройство двора: пенсионерам нужны лавочки-беседки, подросткам – спортивный уголок, родителям малышей – детская площадка, автолюбителям – парковка. Конфликт интересов наяву, но именно демократические принципы ТСЖ помогают находить компромиссы. А какие минусы любят выделять представители управляющих компаний?

1. В ТСЖ воруют также, как и в ЖКХ. Конечно, непорядочные люди встречаются в правлении отдельных ТСЖ. Если власть в доме захватили мошенники, они могут использовать средства своих соседей для личного обогащения. Но в управляющей компании подобные факты встречаются гораздо чаще, а правление выбирают сами жильцы, в их силах переизбрать туда честных и проверенных людей. Контролировать работу товарищества с помощью ревизионной комиссии намного проще, чем управляющую компанию.
2. ТСЖ – непрофессионалы, не способные управлять домом так же качественно, как коммунальщики из УК. Не в каждом доме проживает профессиональный коммунальщик, способный работать в ТСЖ. Но на деле — непрофессионалы — собственники выполняют своим обязанности добросовестнее, чем работники УК. Да, правление ТСЖ может совершать ошибки, на которых достаточно быстро они учатся, так как работают для себя. В реальности дома, управляемые ТСЖ, находятся в лучшем состоянии, чем те, где хозяйничают УК. В крайнем случае, для «ленивых» ТСЖ всегда есть возможность заключить контракты на обслуживание с одной или несколькими подрядными организациями.
3. На баланс ТСЖ перейдут долги, накопившиеся в доме за все годы, и оно просто разорится. ТСЖ – новая организация, начинающая свою работу с чистого листа. Потому и никаких долгов на нее не переводится – они принадлежат той УК, которая не смогла их собрать. Напротив, на счета ТСЖ должны быть переведены деньги, собранные жильцами на капитальный ремонт. Так что начинать свою работу организация будет с положительным балансом.
4. ТСЖ будет сложно «выбивать» долги из злостных неплательщиков. Должники – вечная проблема любого дома. Но на практике именно ТСЖ решают эту проблему лучше всего. Во-первых, в ход идет моральное давление: одно дело – не платить какой-то абстрактной УП – давнему врагу и недоброжелателю, иное – грабить своих соседей, которых ежедневно встречаешь на лестничной клетке и они в курсе, кто живет за их счет.
5. ТСЖ стоит создавать только в больших новых домах. Небольшой дом не сможет содержать председателя, бухгалтера и весь необходимый набор персонала – дворников и техничек слесарей и сантехников. Выход есть: в одно ТСЖ могут объединиться сразу несколько домов. Законом не запрещено создание ТСЖ в нескольких многоквартирных домах. Известны случаи, когда в товарищество объединялись жители целого квартала, застроенного однотипными домами. В самом деле: у однотипных домов – одинаковые проблемы и идентичные методы их решения. Вполне разумно решать их вместе, ведь времени и сил на подобную процедуру надо столько же, сколько в большом многоквартирном доме.

Нередко приходится слышать, что ТСЖ – сложный и дорогой проект. Конечно, один раз жителям дома надо постараться, чтобы соблюсти все формальности по созданию некоммерческой организации. Но потом жизнь собственников МКД станет лучше и комфортнее. Определенных расходов не избежать, но эти траты будут заметно ниже, чем нынешние расходы на содержание УК. И платить члены ТСЖ будут только за услуги, которые реально получают, а не за те, которые навязывает УК.

Для одного многоквартирного дома создаётся товарищество собственников жилья лишь в одном экземпляре. Решение об этом принимается на отдельном собрании. Оно принимается только в том случае, если голоса отдали больше 50 процентов из тех, кто принимал участие в голосовании.

Цели создания ТСЖ. Что это такое?

Если говорить просто, то это объединение собственников жилья в многоквартирном доме. В Жилищном Кодексе определяется как некоммерческая организация . Она создаётся согласно рамкам, установленным в действующем законодательстве.

В последнее время часто поднимается вопрос о негативных последствиях для жильцов, которые выбирают именно такой способ управления своим имуществом. Но это не происходит по причине самого существования организации. Проблема – в неправильной процедуре создания. Иногда их создают не для того, чтобы облегчить жизнь жильцов, а для того, чтобы открыть доступ к финансовым средствам, дополнительным полномочиям для определённых лиц.

Негативные последствия проявляются далеко не везде. Главное – заранее учесть все возможные особенности этого процесса.

О возможных способах управления домом написано в статье 161 Жилищного Кодекса РФ. А статья 44 обязывает собственников проводить общие собрания, если нужно принять действительно важное решение.

Деятельности ТСЖ так же посвящается статья 135 Жилищного Кодекса РФ. Вообще есть множество статей, которые составляют нормативную базу для этой сферы деятельности:

1. Пункт 9 статьи 148.
2. Часть 2 статьи 147.
3. Часть 5 в статье 147
4. Часть 6 в статье 146.
5. Часть 8 статьи 156
6. Статья 152, часть 3.
7. Часть 3 статьи 151.
8. Часть 1 в статье 149.
9. Часть 2 статьи 137.

Начальные шаги

ТСЖ организуются как в одном многоквартирном доме, так и сразу в нескольких. Или на , которые объединяются одной, общей территорией.

Есть несколько сложностей, которые связаны с определёнными факторами:

• Как регулировать вопросы юридического, финансового характера?
• Кто и как подаёт отчётность по налогам?
• Ведение документации.
• Как организовать общие собрания?
• Проведение голосований.
• Порядок образования ТСЖ требует строгого соответствия текущему законодательству.
• Как собирать информацию у собственников жилых помещений?

Деятельность ТСЖ основывается только на правовых аспектах, упомянутых в Жилищном Кодексе. Чтобы организация была законной, в неё должны вступить владельцы минимум 50 процентов от общей площади дома . У каждого жильца есть право отказаться от вступления в ТСЖ. Но даже в этом случае присутствует обязанность по выполнению предписаний после общих собраний. Зато такие жильцы не имеют права принимать участие в голосовании.

Обязательно создание инициативной группы из числа жильцов квартир, минимум из 5 человек . Для принятия устава формируется первичное общее собрание. А для оформления подготовительной документации инициативная группа направляет заявление в городскую администрацию.

Проведение общего собрания

Инициативные группы берут на себя основную часть обязанностей, связанных с делами Товарищества. На подготовительном этапе она уже сформирована частично. Именно представители инициативной группы готовят повестку дня и рассылают приглашения.Эти же люди отвечают за разработку будущего Устава. И за формирование примерных Протоколов по каждому из собраний. Наконец, эта же группа отвечает за создание бланков для голосования.

Собрание проводится для обсуждения любого важного вопроса. На нём каждому жильцу говорят о необходимости в создании ТСЖ, объясняют, какими преимуществами обладает данная форма товарищества.

Иногда голосования имеют заочную форму. Каждому жильцу даётся некоторое время на то, чтобы принять решение. Главное – заранее предусмотреть в уставе возможность проведения заочных голосований. На каждого члена сообщества подготавливается отдельный бланк голосования. Или на каждый вопрос, который стоит в повестке дня. В каждом бланке должно быть три варианта: «воздержусь», «за» или «против».

Подсчёт голосов должен основываться не на том, сколько человек приняло участие. А по общей площади, которая принадлежит жильцам. Например, владельцы собственности на 70 квадратных метров имеют больше голосов, чем владельцы 30-метровых помещений.

Об утверждении устава

Устав – это основной документ, на котором строится практически вся деятельность ТСЖ. Правильное функционирование самой организации зависит от того, насколько грамотно подготовлен текст этого документа.

Главное требование к Уставу – быть максимально простым. Он не должен включать пунктов, не подкреплённых действующим законодательством. Логично копировать 6 раздел Жилищного Кодекса, внося правки по ходу дела.

Тогда не будет двоякого толкования правил. Следующие пункты должны присутствовать в Уставе ТСЖ обязательно:

1. Сколько членов состоит в ревизионной комиссии?
2. Сколько членов в правлении?
3. Порядок созыва членов ТСЖ.
4. Место нахождения ТСЖ.
5. Наименование ТСЖ.

Есть лишь несколько понятий, которые допускают некоторые расхождения. Например, можно:

• Можно по своему усмотрению формулировать процедуру, согласно которой проводятся совместные собрания, в которых принимают участие члены ТСЖ и собственники квартир.
• Передать общему собранию членов ТСЖ полномочия по выбору . Тогда сам Председатель будет меньше зависеть от членов правления. Зато больше будет зависеть от всех членов ТСЖ.

Пока готовится и оформляется Устав ТСЖ, необходимо в обычном порядке проводить собрания по всем вопросам, имеющим значение:

1. Обсуждается размер платы, связанной с ремонтом и техническим обслуживанием.
2. По проведению очных, заочных голосований.
3. Переизбранию председателей и членов правления.
4. Использованию общего имущества.
5. Использованию земельного участка.
6. Проведению реконструкции дома.

Неурегулированные вопросы по налогам требуют отдельного учёта. В Устав ТСЖ желательно включить требование о том, чтобы в сообщество входило примерно по одинаковому числу представителей от каждого подъезда.

Устав ТСЖ – документ, обязательный для всех членов ТСЖ. Но собственников жилых помещений это не касается.

О процессе регистрации

Любой член правления может подать пакет документов в соответствующий государственный орган, чтобы зарегистрировать ТСЖ. За эту процедуру отвечает управление Федеральной налоговой службы. Пакет документов состоит из:

• Квитанции, подтверждающей уплату госпошлины.
• Заявления о регистрации юридического лица. Используется форма 11001.
• Протокол правления ТСЖ. Его должны заверить своими подписями все члены правления.
• Устава Товарищества. В окончательном варианте, утверждённом на общем собрании. Подаётся в двух экземплярах.
• Протокол собрания, оригинал, либо в виде нотариально заверенной копии.

Федеральная Налоговая Служба обрабатывает запросы за семь дней максимум .

Какие ещё процедуры нужны для завершения?

Акт приёма-передачи – основной документ, по которому дом передаётся в управление ТСЖ. Во время этого процесса должна присутствовать специальная комиссия. Она обычно так же включает членов управления ТСЖ, представителей муниципалитета. Текст акта всегда сопровождается технической документацией, касающейся того или иного здания. Она должна соответствовать нормам и правилам эксплуатации многоквартирных домов.

При переходе к другой форме управления не должно быть никаких изменений в правах собственников квартир. Когда дом передаётся в управление ТСЖ, создаются специальные уведомления. Они рассылаются в Комитет по управлению имуществом, а так же в Управление Городского Хозяйства администрации.

Счёт в банке для ТСЖ открывается только на имя юридического лица.

Прежнего балансосодержателя дома надо поставить в известность о том, что произошло. Предоставляются все необходимые данные.

Заключение договоров

Общее имущество, условия и правила по его содержанию становятся главными предметами для таких договоров. с собственниками, которые в общество не вступили.

Что оговаривается в договоре?

1. Описание имущества, которое подлежит ремонту, содержанию.
2. Какие работы осуществляются по ремонту и содержанию? Каким именно образом?
3. Какую ответственность несёт ТСЖ в случае неисполнения обязательств?
4. Информация об обязанности собственника и другие расходы по ремонту и содержанию. Порядок, размер, и сроки оплаты.

Договор с ТСЖ составляется в двух экземплярах. Собственник и председатель правления обязательно ставят на нём свои подписи. Правление товарищества так же должно согласиться с этими действиями. Идеальный вариант – когда в ТСЖ вступают все собственники жилья. Но Законодательство не даёт права заключать договор в принудительном порядке, если кто-то против. Все убытки ложатся на ТСЖ, если собственники отказываются оплачивать коммунальные услуги.

Дом так же можно передать управляющей организации, которая выбирается на общем собрании. Решением общего собрания утверждается договор управления многоквартирным домом в данном случае. Задание управляющей организации дают собственники жилья, либо члены правления ТСЖ. Одна сторона каждый год отчитывается перед другой о том, как выполняются условия, описанные в договоре.

В управляющей организации тоже могут выбрать способы, с помощью которых будет обслуживаться тот или иной дом. Для этого можно привлекать и штатных сотрудников ТСЖ, либо сторонних работников.

А стоит ли вообще организовывать ТСЖ? Ответ — на видео

На видео ниже раскрыты не только организационные моменты создания ТСЖ, но и мотивационные. Стоит ли браться за это дело, или доверить дом управляющей компании?

Многие собственники квартир в РФ предпочитают осуществлять управление имуществом дома совместно с другими жильцами в виде ТСЖ. Создание подобной структуры достаточно строго регулируется законодательством, вместе с тем реализация данной инициативы предполагает вполне логичный сценарий. Как организовать ТСЖ в доме? На какие законодательные нюансы следует обращать особое внимание?

Варианты управления домом

Собственники жилья в многоквартирных домах должны каким-либо образом организовывать совместное управление общедомовым имуществом, обеспечивать снабжение здания коммунальными услугами и поддержание его технического состояния. Это можно сделать в рамках трех схем.

Во-первых, есть вариант с организацией прямого управления домом собственниками жилья. Это возможно, если в нем не более 16 квартир.

Во-вторых, можно создать товарищество собственников жилья или кооператив.

В-третьих, можно передать дом в ведение управляющей компании.

Какой из этих вариантов лучше? Почему многие граждане задаются вопросом о том, как создать ТСЖ в своем доме?

Дело в том, что товарищество собственников жилья, как правило, экономически целесообразнее. Нет непрозрачных наценок на базовые коммунальные услуги. А также общение собственников квартир способствует выстраиванию конструктивных взаимоотношений между соседями, совместному решению возможных сложностей в управлении домом, которые не всегда компетентно может разрешить УК.

Рассмотрим некоторые отличительные особенности ТСЖ подробнее.

Особенности

Если жильцы дома решат создать ТСЖ, то смогут воспользоваться рядом преимуществ, связанных с организацией управления общим имуществом и снабжения жилья необходимыми видами коммунальных услуг.

Так, например, ТСЖ может решать часть задач своими силами или же привлекать внешних подрядчиков. Если ТСЖ заключило договор с обслуживающей организацией, то оно вправе контролировать качество оказания соответствующих услуг. Подрядчик ТСЖ должен обеспечивать выполнение своих функций так, чтобы результат соответствовал критериям, установленным Правительством РФ в отношении коммунальных сервисов.

ТСЖ несет ответственность за содержание имущества, находящегося в общем управлении, в соответствии с критериями, установленными в технических регламентах, а также правовых актах, утвержденных Правительством РФ.

Таким образом, ТСЖ - это не только возможности, но также и дополнительные обязательства собственников перед своими же соседями, это ответственность и готовность к изучению различных нюансов, связанных с управлением общедомовым имуществом и организацией пользования жильцами соответствующих коммунальных услуг.

Кто может создавать ТСЖ?

Товарищество собственников жилья могут организовать с целью совместного ведения общедомового хозяйства жители одного или нескольких многоквартирных домов, расположенных на одном или пограничных земельных участках. Также в ТСЖ могут быть объединены несколько зданий, построенных рядом, даже если у каждого один собственник. ТСЖ могут образовывать дачники, в структуре товарищества при этом могут быть приусадебные участки, гаражи и иные объекты, относящиеся к жилой инфраструктуре.

Как организовать ТСЖ? Рассмотрим несколько этапов реализации данной инициативы.

Информирование жильцов

Первый этап предполагает организацию общего собрания собственников. Однако его проведению предшествует сбор необходимой информации о жильцах дома или группы зданий. Соответствующие сведения можно запросить в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы. Также может понадобиться информация о помещениях, которые представлены в структуре дома. Ее следует запрашивать в БТИ.

Далее следует создать инициативную группу собственников, ответственных за проведение общего собрания жильцов. Как правило, эти же люди отвечают за то, как организовать ТСЖ, и на всех последующих этапах создания товарищества. Поэтому формировать соответствующий коллектив следует из граждан, у которых есть достаточно времени на занятие данным общественно полезным делом.

Оптимальный способ донесения сведений

Инициативная группа собственников впоследствии должна разослать другим жильцам письменные уведомления о том, что предстоит общее собрание. В данном документе необходимо указать, где будет проводиться мероприятие, кто ответственен за его организацию, к кому можно обратиться для того, чтобы задать какие-либо вопросы. Также необходимо включить в уведомление содержание повестки дня собрания. Важный нюанс: если в доме есть, например, магазин, то документ также необходимо направить и туда.

Желательно осуществлять отправку уведомлений, о которых идет речь, заказным письмом. Можно, конечно, вручать их лично жильцам - но при этом следует брать с них расписку о получении документа. Уведомления нужно успеть разослать за 10 дней до проведения общего собрания. Документы, подтверждающие ознакомление жильцов с информация, участники инициативной группы должны сохранить.

Следующий важный этап решения вопроса о том, как быстро и без затрат организовать ТСЖ, предполагает собственно проведение общего собрания. Рассмотрим соответствующие нюансы.

Общее собрание

Основной инструмент принятия решений на общем собрании собственников - голосование. Поэтому людям, которые отвечают за то, как организовать ТСЖ, следует подготовить специальные формы для выражения воли жильцов. Структура данных документов очень простая - это должны быть таблицы с ФИО, а также столбиками «За», «Против» и «Воздержался».

В начале собрания должен избраться его председатель - большинством голосов собственников, которые пришли. Также нужно выбрать секретаря, который будет вести протокол собрания жильцов. Важно, чтобы на мероприятии присутствовали более двух третей от жильцов дома, имеющих право голоса. Это обязательное условие того, как правильно организовать ТСЖ. То, что будет принято на собрании - обязательно для всех жильцов, даже тех, кто не пришел на мероприятие. Если две трети от собственников собрать не удалось - инициативной группе придется повторить работу по организации собрания. Не исключено, что им придется включить в свои активности агитационный компонент.

В ходе общего собрания жильцы принимают решение о том, что образуется товарищество, они утверждают устав ТСЖ, избирают членов его правления, а также назначают ревизионную комиссию.

Составление протокола собрания

После того как собрание ТСЖ успешно проведено, необходимо зафиксировать его результате в протоколе. Данный документ - важнейший с юридической точки зрения при решении вопроса о том, как организовать ТСЖ в доме. Протокол должен быть подготовлен инициативной группой и соответствовать положениям Жилищного Кодекса РФ.

В документе, о котором идет речь, должна быть информация об инициаторе проведения собрания, о вопросах, которые обсуждались, о голосовании. Важнейший пункт протокола - сведения о том, сколько человек пришло на собрание, а также соотнесение площади их квартир с общим показателем всего дома.

В течение 10 дней после проведения собрания жильцы должны быть ознакомлены с протоколом. Можно сделать несколько его ксерокопий и вывесить на подъездах или специальных информационных стендах, разместить в почтовых ящиках, а если есть возможность - осуществить вручение копий жильцам лично.

Устав - ключевой документ ТСЖ. Рассмотрим особенности его составления.

Утверждение устава

Утверждение устава - важнейшее условие решения вопроса о том, как организовать ТСЖ законным образом.

В структуре документа должны присутствовать пункты, затрагивающие:

• общие положения;
• формулировки, отражающие цели и виды деятельности ТСЖ;
• правовой статус ТСЖ;
• право собственности на помещения в доме;
• средства, имущество ТСЖ;
• хозяйственную деятельность ТСЖ;
• особенности членства;
• права, обязанности ТСЖ и его членов;
• органы управления ТСЖ;
• нюансы проведения общего собрания товарищества;
• положения о реорганизации и ликвидации ТСЖ.

Утверждение устава может быть осуществлено, только если за это проголосуют более чем две трети от домовладельцев.

Регистрация ТСЖ

Следующий шаг в решении вопроса о том, как организовать товарищество собственников жилья - собственно регистрация ТСЖ. Ведомство, которое отвечает за данную процедуру - это Федеральная налоговая служба.

Для регистрации ТСЖ необходимо заплатить госпошлину, заполнить заявление (его форму выдадут в ФНС), заверить данный документ у нотариуса, взять 2 копии устава, 3 нотариально заверенные копии протокола собрания и отнести все это в территориальное отделение ФНС по городу. После того как ведомство зарегистрирует в установленном порядке ТСЖ, членам правления товарищества необходимо открыть банковский счет. После этого можно приступать к работе.

Формальности по завершении регистрации

Рассмотрим некоторые нюансы, характерные для завершающих этапов создания ТСЖ. Как организовать товарищество в аспекте общего собрания и утверждения устава, мы изучили. Но правлению необходимо произвести ряд иных требуемых законодательством действий. Так, например, если до создания ТСЖ домом владела управляющая компания, то необходимо в установленном порядке уведомить ее о том, что собственники решили заняться содержанием жилья сами и создали товарищество.

Передача дома в ведение ТСЖ осуществляется при участии специальной комиссии. В ее состав входят представители муниципальных органов власти, а также органы управления созданного товарищества. В ходе данного этапа правоотношений дом фиксируется на балансовом учете ТСЖ в соответствии с актом приема-передачи.

Как организовать ТСЖ и как принимается дом от управляющей компании, мы рассмотрели. Каковы иные важные действия органов управления товариществом после получения всех необходимых полномочий? Например, вскоре после успешной регистрации ТСЖ и сопутствующих процедур, связанных с приемом дома, необходимо будет заключить договоры с обслуживающими компаниями на предмет оказания коммунальных услуг. Другая важная составляющая работы - организация системы начисления платежей за содержания дома.

Мы узнали, как создать ТСЖ. Пошаговая инструкция, составленная нами, затрагивает ключевые моменты данной процедуры. Можно отметить, что жилищное законодательство РФ достаточно часто корректируется. Поэтому инициаторам коллективного управления домом следует периодически отслеживать соответствующие изменения в правовых актах с тем, чтобы работа ТСЖ была полностью законной.

Организация ТСЖ: законодательные нюансы

Рассмотрим некоторые правовые нюансы создания ТСЖ. Как организовать товарищество в полном соответствии с законом - вопрос, который актуален на каждом этапе реализации соответствующей инициативы собственников жилья. На что следует обратить особое внимание инициаторам создания ТСЖ в аспекте обеспечения соответствия своих активностей требованиям закона?

Например, если стоит вопрос с тем, как организовать ТСЖ в новостройке, то первое, на что стоит обратить внимание - дом к моменту работы по созданию товарищества должен быть сдан в эксплуатацию.

Другой важный аспект - протокол, составляемый по итогам общего собрания, должен быть подписан всеми, кто за него голосовал. Если этот критерий не соблюден, то ФНС откажет в регистрации товарищества.

Если ТСЖ создается собственниками частных домов или дач, то соответствующее решение должны принять все, кто владеет соответствующими объектами недвижимости. В свою очередь, если речь идет об избрании председателя правления ТСЖ, то допустимо, чтобы голосовали не менее двух третей от собственников.

Управление домом до ТСЖ

В числе достаточно новых для законодательства РФ правовых категорий, связанных с организацией управления общим имуществом, совет многоквартирного дома. Данная общественная структура призвана заменять ТСЖ или УК в силу их временного отсутствия. Совет многоквартирного дома должен быть обязательно создан, если в здании более 4 квартир. Так же, как и в случае с ТСЖ, предполагается избрание председателя данного органа. Он должен быть одним из собственников квартир, входящих в структуру многоквартирного дома. Если жильцы не создадут совет МКД, то органы власти муниципалитета должны будут сами инициировать общее собрание владельцев квартир.

Законом предоставлено право лицам, владеющим жилым помещением, самим определять, как они будут управлять своим домовым имуществом .

Одним из способов управления является организация собственников жилья – ТСЖ.

Это организация, которая не ведет коммерческой деятельности , то есть не извлекает прибыли из нее. Она занимается только содержанием в надлежащем порядке дома. Вопросы, которые связанны с обслуживанием дома, она решает самостоятельно.

Для этого оно привлекает или организации со стороны, или выполняет свои задачи собственными силами. Объединение, будучи юридическим лицом, имеет собственный счет в банке, вправе набирать для выполнения уставных задач персонал.

Главным учредительным документом является .

Деятельность товарищества должна соответствовать заявленным в его уставе задачам, то есть обслуживанию дома. Иные работы не допускаются.

Кому разрешено?

Объединение создается только собственниками жилья. Основанием, а равно и условием создания служит наличие в многоквартирном доме жильцов-собственников и решение их общего собрания.

Но для того, чтобы оно имело законную силу нужно, чтобы проголосовало более 50%, присутствующих на собрании. Необходимо так же, чтобы в голосовании участвовали не менее пятидесяти процентов от списочного состава владельцев жилых помещений.

То есть, к примеру, от 100 жильцов-владельцев жилых помещений на заседании должно быть 50 +1 человек.

Только в этом случае, создание товарищества будет законным .

Итак, только человек обладающий собственностью в доме, может быть , создавать его, ликвидировать и т.д.

Но среди жильцов могут быть и наниматели жилища . Как обстоит дело с этими гражданами? За нанимателя членом может быть мэрия или ее представитель УК, как собственник жилого помещения.

Сложнее с несовершеннолетними людьми. С одной стороны такой гражданин может иметь в собственности недвижимость, с другой – он не полностью дееспособен, до 18 лет.

А его представитель, опекун, или родители, не имеющие в данном доме собственности, в товарищество ни сами, ни за своего подопечного вступить не могут. Этот юридический казус, по сей день, не разрешен законодательно.

Этапы

Открытие любой организации включает в себя два периода:

• организационный;
• регистрация.

Начнем с первого этапа организации. Он включает в себя:

• подготовительный этап;
• проведение собрания.

Подготовку нужно начинать с создания инициативной группы и изучения законодательной базы.

То есть ознакомиться с тем, какими законодательными актами регулируется деятельность товарищества, требования к нему, его , направления деятельности, порядок создания, ликвидации, реорганизации.

В инициативную группу желательно включить людей , которые имеют опыт в управлении, а так же в вопросах, юридических и финансовых, естественно, они должны пользоваться доверием у жильцов.

Кстати говоря, инициатором могут быть и не жильцы, а например, домоуправление или мэрия.

Затем начинаем саму подготовку к проведению собрания .

Действия следующие:

1. Группа опрашивает собственников, разъясняет им, для чего создается ТСЖ и его необходимость.
2. К заседанию готовятся документы, бюллетени, уведомления, .
3. Определяется и назначается дата, место проведения собрания.
4. Собственникам рассылаются уведомления о собрании. Они вручаются под расписку, лично или почтовым отправлением с уведомлением о вручении адресату.
5. Подготовительные документы.

Уведомление — приглашение на собрание. В нем содержится следующая информация:

1. Цель собрания.
2. Место его проведения.
3. Данные собственника.
4. Контактные телефоны и другие контакты, где можно получить информацию по интересующим вопросам, связанным с собранием.

Бюллетень – документ, предназначенный для голосования. В нем полные данные о собственнике, включая общую площадь его жилья, правоустанавливающие документы.

Кроме этого — повестка дня . На каждый вопрос владелец недвижимости должен дать ответ (письменно). Вариантов ответа два: за или против.

Собственники предупреждаются за 10 дней до проведения собрания.

Узнайте из об обязанностях управляющего.

Собрание

Собственники должны прибыть на него с паспортом и документами на жилище. На данные документы нужно приготовить ксерокопии.

Сначала выбирают председателя собрания и секретаря . Затем оглашается повестка, после этого проводятся прения по каждому вопросу проекта ТСЖ.

В случае положительного решения утверждается устав ТСЖ, затем избирается его правление. Председателя его может избрать собрание или правление на своем заседании. Отдельно утверждается состав комиссий. Их должно быть две: ревизионная и счетная .

Как проводить собрание, определено в ЖК, в . На этом, собственно, организационный период заканчивается и начинается следующий.

Регистрация

Как ? Это юридическое действие осуществляется председателем . Он может поручить зарегистрировать организацию своему доверенному лицу, оформив на него доверенность, нотариально заверенную.

Регистрируется товарищество в Налоговой службе. При постановке на учет представитель должен сдать пакет документов (о них ниже) и паспорт. Кроме этого нужно предоставить и копии их, заверенные нотариусом.

За регистрацию полагается уплатить пошлину . Размер ее – 4000 рублей.

После завершения регистрации открывается расчетный счет. Его открывает председатель и комиссия мэрии. После открытия в мэрию должно быть направлено письменное уведомление.

В регистрационный орган сдаются следующие документы :

О том, читайте на нашем сайте.

Стоимость и сроки

Мы уже говорили выше, что оригиналы документов сопровождаются заверенными нотариально копиями. То есть помимо пошлины придется уплатить стоимость нотариальных услуг .

Сколько, точно сказать нельзя, поскольку цена зависит от региона страны. Кроме этого еще нужно заказывать бюллетени, уведомления, а они тоже имеют цену.

Возможны и другие расходы . Например, на почтовые отправления и тому подобное. Поэтому расходы по созданию заранее спланировать трудно, а то и невозможно.

Регистрация проводится в течение 7 дней после того, как документы примет Налоговая служба. Товарищество заносится, как юридическое лицо в единый реестр (ЕГРЮЛ) и выдается свидетельство о госрегистрации.

Нюансы

Отказать могут в случае, когда поданы не все документы, не все они, а так же подписи заявителя заверены нотариусом.

Отказ возможен в том случае, когда не выполняются требования закона , которые предъявляются к подобным организациям, когда сведения, приведенные в документах, искажены или не соответствуют действительности. Есть грубые ошибки, помарки, подчистки. Не уплачена пошлина.

Заявление на регистрацию направляется в то подразделение Налоговой службы, которое занимается регистрацией. В противном случае, все придется начинать заново, включая оплату нотариуса и пошлины.

Сложности создания товарищества заключаются в основном оформлении необходимых документов и носят технический характер .

Необходимо оформлять их в соответствии с требованиями, которые предъявляются к заполнению.

Например, форма Р11001 заполняется печатными буквами, все листы должны быть прошиты, пронумерованы, скреплены личной подписью заявителя и заверены нотариусом. И таких нюансов много, начиная с оформления и заканчивая органом, который и занимается регистрацией.

Поэтому, создавая товарищество, лучше сразу, еще в период подготовки, привлечь в помощь квалифицированного юриста , который и будет сопровождать всю процедуру открытия ТСЖ. Это дополнительные расходы, зато сэкономите время и нервы.

А вот в новостройке товарищество лучше создать сразу же, как только дом будет сдан в эксплуатацию и жильцы зарегистрируют право собственности на жилье.

Дело в том, что застройщик передает дом тому, кто первый подаст заявку на его приемку. С момента сдачи дома до окончания объявленного конкурса и выбора УК, здание находится в ведении застройщика, который и управляет им.

Выгода для жильцов здесь в том, что, принимая ТСЖ дом непосредственно от строителей, можно сразу решить все спорные вопросы и устранить недоделки.

В этом случае для обслуживания дома можно привлечь застройщика . И это, наверно, наилучший вариант, поскольку, кто лучше его знает объект им построенный.

Можно ли создать товарищеское объединение на нескольких домах? Закон допускает такую возможность. Несколько домов могут объединиться в товарищество.

Единственный нюанс заключается в том, что они должны граничить территориями друг с другом . Создать такое объединение можно либо, как говорится, с нуля, либо путем слияния ранее существовавших товариществ.

Протокол собрания

В нем содержится следующая информация:

Приложения к протоколу — список участвовавших, а так же бюллетени и уведомления. Последние должны иметь доказательства, что они вручены адресату.

Протокол необходим для документального подтверждения принятого решения и регистрации товариществ в госорганах.

Товарищеское объединение на сегодняшний день, наверно, наиболее работоспособная форма управления, поскольку вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются им самостоятельно. А это, согласитесь, большой плюс.

Пошаговая инструкция в этом видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .